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　　客观来说，今年的房地产行业仍然不算乐观，“供求关系发生重大变化”是房地产行业的新形势。

　　国家统计局数据显示，2023年1-11月，全国商品房销售面积为10.1亿平方米，同比下降8.0%，同期商品房销售额为10.5万亿元，同比下降5.2%；其中，1-11月住宅销售面积为8.6亿平方米，同比下降7.3%，住宅销售额为9.4万亿元，同比下降4.3%。

　　同时永盈会，我们也看到，政策端给予了房地产很多支持，包括通过降低首付提振市场需求，通过规定银行向房地产行业放贷的增速，也就是“三个不低于指标”，以及“白名单”等举措缓解房企尤其是非国有房企的融资难题。

　　而即使行业回暖之后，房企依靠推升负债规模来驱动资产规模增长、销售增长的旧模式，也将难以为继。

　　所以，房企当前应当考虑以下几个问题：“供需关系改变之后”，房地产市场未来会怎么走？这里面存在什么样的机会？怎么化解当前的危局？

　　这既关系着短期经营，也关系着长期战略。那么，哪些房企能够率先走出行业底部？什么样的房企具有转型成功的潜力？

　　从长远来看，按照在其他国家验证过的诺瑟姆曲线%之后，发展的速度会变得平缓，按照这个量值，当前，我们城镇化距离发展缓慢的阶段，还有提升的空间。

　　安信证券（现国投证券）首席经济学家高善文在近期的演讲中提到，中国房地产投资占GDP的比重合理中枢的下限是在7%，和现在相比，至少有超过1个百分点的提升空间。

　　这个观点的形成，不是直接的“拿来主义”，除了参考了国外房地产市场，也参考了已经走过城镇化高峰期的东北地区。

　　在即将到来的2024年，多数经济学家、行业专家预计房地产市场将边际回暖，新开工、整体投资、销售等多个指标的下降幅度会收窄，有相对乐观的经济学家认为，这些指标能止跌，与2023年持平。

　　一方面，我国的人均居住面积仍处于较低的水平，另一方面，刚需已经被满足得差不多了，剩下的刚需未来可能由政府所主导的保障房满足。

　　这正是改善型需求支撑新房销售的长期逻辑。短期来看，现在的下行趋势，增添了刚需的观望情绪。

　　在截至10月的新房成交中，三房产品占据主力地位，成交套数占比56.1%，四房产品快速增长，五房及以上房型的产品成交占比也有微增，而一房、二房及其他户型占比持续走低。

　　中指研究院的研究也显示，大面积新房是一二线城市的销售主力，在三四线城市，销售额占比也有增长。

　　高能级城市的土地，成为房企必争之地。但有能力拿地的房企不多了，房企也产生了分化。

　　从克尔瑞的数据来看，新增土地货值的集中度在提升，截止11月末，TOP10房企新增货值占64%， TOP11-20房企新增货值占比19%，这其中拿地更强劲的是国央企。

　　民营企业中，龙湖是为数不多还在积极土储的优质房企。 比如12月，龙湖分别以26.53亿元和2.9亿元的价格，拍下杭州和成都的核心地块。

　　据中指研究院发布的2023年全国房地产企业拿地TOP100榜显示，龙湖2023年内累计获取31宗土地，总建筑面积超340万平方米，总地价逾360亿元，权益地价接近252亿元，是民营房企中拿地金额最多的公司。新增土储主要分布在深圳、上海、广州、成都、杭州、苏州等一线及强二线城市。

　　克尔瑞的研究显示，截至2023年10月，约20家房企调整了产品策略，更加聚焦用户居住体验，仍然是集中在头部企业，央企国企占主流地位。

　　民企中，龙湖是较早对“改善型需求”做出反应的。早在2022年12月，龙湖就推出了高端改善型产品——御湖境。

　　从市场反应来看，龙湖的产品品质化策略经受住了检验。成都龙湖滨江云河颂首开去化100%，龙湖西安高新青云阙多月蝉联区域销冠，合肥青云阙首开即售罄，御湖境半年卖出30亿，泉州御湖境，累计签约金额超47亿元，连续10个月稳坐泉州销售榜首位……

　　2023年，龙湖在全国56座城市的160余个项目，共计交付约14万套品质房源，其中约20%项目实现提前一个月以上交付，总体满意度超90%，实现全年销售额达到1735.8亿元，稳居行业前十。

　　先立后破的本质是做好新旧模式之间的衔接与转化，对房企来说，积极寻找、发展高质量的第二增长曲线甚至是第三增长曲线，就是一种“立”。

　　最早提出活下去的万科，涉足过物流、商业地产、滑雪、物业、产业办公等，也有一些房企跨度更大，去造车，真正能成为房企第二增长曲线的还是和地产关联度高的业务，物业、长租公寓、商业地产这些。

　　这些看似都是房地产开发的延伸，但经营模式并不相同，在地产开发上的经验，只能有限度地应用到其他业态上。

　　比如物业管理属于轻资产模式，现金流也比较稳定，投入少但更拼服务能力，而长租公寓和商业运营的业务模式，投入高，对选址和运营能力要求高。

　　怎么发展新业务以及做好与房地产开发的协同，关系着房企的风险抵抗能力，也关系着房企的转型能不能走通。

　　从物业到长租公寓再到商业经营，龙湖是一个探索了足够多相关业态、形成了新发展模式的样本，也是一个比较成功的样本。

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　　目前，龙湖有三大板块，五大航道，形成1+2+2的业务格局。三大板块是指开发、运营和服务，五大航道是房地产开发、长租公寓、商业运营、物业管理、智慧营造。

　　运营（长租公寓、商业运营）和服务（物业管理、智慧营造）都属于龙湖的“立”，也是龙湖从多年前就开始布局的业务。

　　从房地产开发是绝对的顶梁柱，到如今形成1+2+2的格局，龙湖完成了业务的重构。

　　去年，龙湖集团CEO陈序平曾提到去地产化这个词，在他的构想中，未来非地产开发的四个航道能够有过半的利润占比。

　　截至2023年底，龙湖商业累计开业运营的购物中心80余座；长租公寓形成了四条产品线，其中冠寓累计开业房间超过12万间；物业方面，龙湖智创在管面积持续增长；智慧营造方面，龙湖龙智造累计获取建管项目60余个永盈会，总建筑面积超1000万平方米。

　　据龙湖公告显示，2023年1-11月，龙湖的运营业务和服务业务组成的经营性收入约240.5亿元（含税），前11个月的经营性收入已经接近去年全年。

　　前面我们提到龙湖的运营和服务业务，是很早就种下的种子，在成长的过程中也积累下了比较好的口碑、数字化能力、团队组织能力、业务之间的协同能力。

　　比如龙湖物业的满意度一直很高，再比如龙湖有能力承接“代建+代运营”的综合体项目，这是很强的竞争力。

　　针对市场的一些新形势，龙湖也做出了一些应对，对生意逻辑不强的企业做减量。

　　在商业上，龙湖预计2023年餐饮业会有较好的恢复，所以提升了餐饮的比例。在出生率下滑的背景下，龙湖对儿童相关业态向小而丰富的方向做了调整。

　　以前的一些商业项目随着城市的发展，客流发生了变化，龙湖也会重新梳理引入的零售品牌，提升项目的整体价值。

　　对于商业运营和长租公寓这种重资产发展模式，龙湖更加重视对经营性现金流和资产回报率的考核，对不受债务约束可是实现轻资产扩张的物业管理之类的业务，龙湖的策略是要速度。

　　龙湖的五大航道，有现在业务有未来业务，有的生产现金流，有的沉淀资产增加规模，有的贡献利润，不同航道形成稳定的业务网络，才有穿越周期的底气，才能实现高质量转型。

　　尽管2023年房企的暴雷节奏放缓，但根据克尔瑞数据显示，截至12月初，有12家销售TOP200的房企出现实质性违约，这些违约的房企中还有混合所有制的房企。

　　整体来看，2024年上半年，房企境外债到期规模较大，3月和4月是境内债的偿债高峰期。

　　民营企业中，有数据统计，截至2023年，2021年的销售top30强里，没出现债务违约的只有7家，有新城、滨江、龙湖、美的等房企。

　　据媒体报道，12月20日，龙湖提前偿还20亿港元银团贷款，还了这笔贷款之后，到2025年之前，龙湖已经没有需要到期偿还的境外银团，到2027年，没有到期的美元债。

　　在资产结构更健康、财务更安全上，龙湖有个著名的底线思维，在地产行业大步阔进的那些年，防住了风险，在行业的下行期，也能更加稳健。

　　底线思维要求龙湖无论何时都要保持优秀的负债结构，比如短债占比要控制在10%左右，提前铺排融资的资源，应对可能出现的波动或者风险。

　　短期债务过高往往容易引发流动性风险，流动性风险可能进一步扩大为债务危机。

　　也因为信用较高，龙湖能够低息贷款，12月18日发行的三年期中期票据，利率只有3.66%。

　　房地产开发业务的资金来源，大致分为四种，销售回款、从银行等金融机构借钱、公开市场发债、股权融资。

　　第一个对应的是房企的经营活动现金流，后面三项对应的是房企的筹资活动现金流。

　　前面我们提到，在融资一端，“三个不低于”“白名单”之类的政策，都在疏通房企筹资的通道，但首先这是需要时间的，其次，能否筹到足够经营和还贷的资金，也和销售端的表现有关。

　　销售端市场已经明显分化，房企的存量房去化并没有那么容易。此时，如果房企没有找到其他可以产生经营性现金流的业务、可持续发展的业务，那么融资只能解一时之渴，风险仍然会积聚，只不过是被推迟了。

　　龙湖曾提出要围绕全集团经营性现金流的目标前进。这是房企转型的新锚点，也是高质量发展的一个重要指标。

　　在这个目标下，龙湖拿地时就会考虑到回款率。对长租公寓商业运营这样的航道，也提出了要实现自身经营现金流为正，也就是每年收的租金能够覆盖运营成本，甚至可以应付资本性开支。

　　比如重资产的业务，折旧与摊销都更高，这种业务要么有更高的毛利率，才能有更高的利润，要么有更高的周转，用“薄利多销”来积累利润和现金流，只有这样才能有竞争力，才能持续发展。

　　像地产业务，如果考虑到了城市、地段、品质之间的分化，那么拿地和产品设计的时候，就能更贴近市场需求，更快地完成去化，更快地周转与回款。

　　长租公寓，就更适合用高毛利率来覆盖高折旧。上半年龙湖运营板块的两个航道，毛利率达到了70%。

　　利润率、周转率和杠杆率，是衡量企业绩效的三要素，房企以往的模式是靠杠杆率和周转率，高周转本是高效的表现，但过高的杠杆与高周转的搭配，让房企的财务风险越来越大。

　　易居研究院表示，当前全国百城去库存指标开始越过最大压力点，朝着压力释放、积极向好的确定性方向发展。

　　坚冰正在消融，但新的形势有新的秩序，找到新经营逻辑的房企、更看重利润率和现金流的房企，才能等到下一个春暖花开。